DIENSTLEISTUNGEN

Umfassende Rechtsberatung beim Immobilienkauf bzw. –verkauf; Verhandlung der Bedingungen und Vertragsgestaltung beim Kauf bzw. Verkauf von Stadtgrundstücken und landwirtschaftlichen Immobilien; Bauverträge und Verträge von Neubauwohnungen; Verfahren zum Eigentumsnachweis; Vorbereitung und Abfassung von Vollmachten auf Spanisch, Deutsch und Englisch.

Beratung bei Immobilieninvestitionen und beim Immobilienkauf bzw. -verkauf

Die Kanzlei Gesche berät ausländische Mandanten seit mehreren Jahrzehnten beim Kauf und Verkauf von Immobilien aller Art – nicht nur auf den Kanarischen Inseln sondern in ganz Spanien. Wir übernehmen für unsere Mandanten die gesamte Abwicklung des Kauf- bzw. Verkaufgeschäfts. Im Falle eines Grundstücksverkaufs wird der Rechtsanwalt Herr Ricardo Gesche normalerweise mittels notarieller Vollmacht zur vollständigen Abwicklung des Immobilienverkaufs im Namen des Mandanten beauftragt, der im Allgemeinen folgende Schritte umfasst:

• Zusammenarbeit mit zuverlässigen Immobilienagenturen, die die Immobilie auf den Markt bringen
• Wertschätzung der Immobilie (falls erforderlich)
• Besichtigung der Immobilie durch einen Architekten zur Bestätigung des einwandfreien Zustandes des Gebäudes, der Ausstattung usw.
• Vorherige Berechnung der vom Verkäufer zu zahlenden Steuern
• Verhandlungen im Namen des Mandanten mit dem Ziel, die besten Verkaufsbedingungen zu erzielen
• Abfassen eines Vorvertrages bzw. eines Kaufvertrages, Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages, Löschung von eventuellen Hypotheken oder sonstigen auf der Immobilie lastenden Schulden;
• Unterzeichnung der Verträge bzw. Verkaufsurkunden als Bevollmächtigter des Mandanten, Abwicklung der Kaufpreiszahlung und Überweisung an den Mandanten;
• Einreichung der Steuererklärungen und Zahlung der Steuern im Namen des Mandanten;
• Ummeldung aller Versorgungsverträge der Immobilie, Formalitäten bei der Gemeindeverwaltung, Eröffnung und Schließen von Bankkonten;

Somit werden alle für den Verkauf erforderlichen Schritte von der Kanzlei getätigt. Der Mandant muss sich um nichts Weiteres kümmern und der Kaufpreis wird ihm nach Beendigung der Abwicklung auf sein Bankkonto im Heimatland überwiesen.

Erbschaften, Testamente, Erbschaftsannahmen, Steuererklärungen für die Erbschafts- und Schenkungssteuer, Eintragungen im Grundbuch, Löschung des Nießbrauchsrechts aufgrund des Ablebens des Nießbrauchsberechtigen sowie im Allgemeinen alle Formalitäten im Bereich des Erbrechts und insbesondere des internationalen Erbrechts.

Erbschaftsangelegenheiten

Unsere Kanzlei wickelt in Vertretung des Mandanten die gesamte Erbschaftsannahme ab, um ihm die vielen und teilweise sehr aufwendigen Formalitäten abzunehmen. Von Anfang an erhält der Mandant Beratung im Zusammenhang mit den rechtlichen und steuerrechtlichen Umständen der Erbschaft und wir berechnen vorab die vom Erben zu zahlende Erbschaftssteuer, damit er die anfallenden Kosten im Voraus kennt. Nach der Erbschaftsannahme kümmern wir uns ferner um weitere wichtige Schritte bei einer Immobilienübertragung, wie beispielsweise die Ummeldung der Versorgungsverträge (Wasser, Strom, Telefon und Internet) der vererbten Immobilie sowie die Ummeldung des Eigentümers beim Kataster und bei der Gemeindeverwaltung, bei Versicherungsgesellschaften, der Eigentümergemeinschaft, Banken (Einzugsermächtigungen der anfallenden Rechnungen) usw. Ziel ist, dass sich der Erbe nicht um diese Formalitäten kümmern muss und wir ihm eine „schlüsselfertige“ Dienstleistung bieten. Eine umfassende Erbschaftsabwicklung ist für die nicht Spanisch sprechenden Mandanten äußerst praktisch, denn dadurch müssen sie nicht selbst anreisen und sich auch nicht mit der anstrengenden spanischen Bürokratie „herumschlagen“.

Rechtliche Beratung; Abfassung von Mietverträgen; Forderung von ausstehenden Mieten; Forderungen aus Altbaumietverträgen; Mietzinsprüfung und Mietanpassungen

Eine kompetente Rechtsberatung im Bereich des Mietrechts ist äußerst wichtig, denn wir haben im Laufe unserer Berufstätigkeit immer wieder die Erfahrung gemacht, dass Mandanten aufgrund von falsch aufgesetzten Mietverträgen schwerwiegende Folgen zu tragen haben. Beispielsweise werden sehr häufig Mietverträge über Geschäftsräume abgeschlossen, die keine Klausel über ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters enthalten. Solch eine Klausel ist jedoch dringend erforderlich, wenn beispielsweise unvorhersehbare Umstände eintreten und der Umsatz ausbleibt bzw. der Mieter sich zur Schließung seines Geschäfts gezwungen sieht. Unser Ziel ist, dank einer vorherigen Rechtsberatung und Ausarbeitung des Vertrages spätere negative Folgen für den Mieter bzw. Vermieter zu vermeiden.

Beratung von Eigentümergemeinschaften und Teilnahme an den Eigentümergemeinschaftsversammlungen; Gründung von neuen Eigentümergemeinschaften; Vertretung in Eigentümergemeinschaften; gerichtliche bzw. außergerichtliche Geltendmachung von Forderungen der ausstehenden Zahlungen anderer Miteigentümer; Anfechtung von Eigentümerversammlungen und Gemeinschaftsbeschlüssen; Rechnungsprüfung der Gemeinschaftsbuchhaltung; Klagen gegen Bauträger/Bauunternehmen wegen Mangel der Immobilie (einschließlich verdeckte Mangel); Änderung des Nutzungszwecks der Einheiten, die die Gemeinschaft zusammenstellen.

Geschäftsgründungen; Satzungsänderungen; Sekretariatstätigkeit für die Geschäftsführung, gesellschaftliche Umstrukturierungen; Liquidation und Firmenauflösungen; Haftungsklagen gegen Geschäftsführer.

Verbraucherrechte; Sachhaftung, Hypotheken- und Pfandrecht; Datenschutz.

Steuerstraftaten, gesellschaftsrechtliche Straftaten, Vermögensdelikte; Betrug und rechtswidrige Zueignung.

Scheidungen und alle hiermit zusammenhängende Angelegenheiten; Aufhebung der Ehe, Auseinandersetzung der Ehegemeinschaft, Adoptionen, Bestellung von Vormündern, Kindschaftsverhältnisse, Betreuerbestellungen usw.

Schadensersatzklagen; Geldforderungen und Geltendmachung von Rechten; Klagen wegen Baumangel; Verkehrsunfälle und Haftpflicht; Eigentümergemeinschaften; Vollstreckung von ausländischen Urteilen in Spanien.

Anwendung des Rechtsgrundsatzes „rebus sic stantibus” bei der Neuverhandlung von Verträgen und gegebenenfalls die gerichtliche Forderung der Vertragsänderung bzw. Vertragsauflösung.

Verfahren wegen illegale Baumaßnahmen; verwaltungsrechtliche Vertretung bei Gemeindeverwaltungen, Finanzämtern und sonstigen öffentlichen Verwaltungen.

Wir beraten unsere Kunden bei allen Schritten und Formalitäten der Firmengründung, damit sie die von ihnen gewünschte Geschäftstätigkeit ausüben können. Firmen auf den Kanarischen Inseln haben bestimmte Steuervorteile im Vergleich zum restlichen spanischen Staatsgebiet sowie Europa, da die Inseln ein Niedrigsteuergebiet „ZEC“ (Zona Especial Canaria) sind und es Steuerermäßigungen für Unternehmensgewinne  (RIC) gibt.

In Spanien wurde 2015 das „Gesetz der zweiten Chance“ durch das Dekret Real Decreto-Ley 1/2015  in die spanische Rechtsordnung eingeführt. Ziel dieses Gesetzes ist, die Schulden von Privatpersonen umzustrukturieren bzw. einen Teil der Schulden zu erlassen, wenn sie somit den Gläubigern Zahlung leisten können. Hierdurch wird ihnen die Möglichkeit gegeben, nochmal „neu anzufangen“.

Das Zweite-Chance-Gesetz bringt den Vorteil mit sich, dass eine Teilzahlung an die Gläubiger stattfindet, in Situationen, bei denen sonst überhaupt keine Zahlung erfolgen würde. Gleichzeitig stellt es eine Lösung für die Schuldenspirale und den finanziellen Ruin des Schuldners dar, der ihn sonst sein Leben lang verfolgen würde, da die Zinsen der Kredite unaufhaltsam steigen. Somit erhalten die Mandanten die Möglichkeit, mit den Gläubigern eine Übereinkunft zu treffen und dank der Umstrukturierung der Schulden können sie eine Teilzahlung bzw. spätere Zahlung der Kredite leisten. Diese Alternative ist für die Gläubiger immerhin besser als überhaupt keine Zahlung.

Laut der spanischen Gesetzgebung gilt die unbeschränkte Vermögenshaftung, d.h., wenn jemand eine Verbindlichkeit übernimmt, haftet er für seine Schulden mit seinem gesamten aktuellen und zukünftigen Vermögen. Es gibt jedoch bestimmte unpfändbare Sachen wie beispielsweise die Rente (bis zu einem bestimmten Betrag) sowie Sachen, die für die Arbeit verwendet werden.

Die Kanzlei bietet Beratung im Bereich der persönlichen Insolvenz und handelt mit den Gläubigern die bestmögliche Vereinbarung aus, um die Schulden umzustrukturieren und somit eine zweite Chance zu bekommen.

ABÄNDERUNG VON VERTRÄGEN MIT  CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Die spanische Gesetzgebung erlaubt die provisorische bzw. endgültige Abänderung von Verträgen, wenn aufgrund eines nicht vorhersehbaren und nicht von den Vertragsparteien verschuldeten Risikos die Gleichwertigkeit der zu erbringenden Leistungen gestört wurde. Ein eindeutiges Beispiel einer unvorhersehbaren Situation, aufgrund der sich die Wirtschaftstätigkeit des ganzen Landes drastisch reduziert hat, ist die Covid-19-Pandemie. Tausende von Geschäftslokalen mussten ihre Türen schließen und haben keinerlei Einnahmen. In diesen Fällen gibt es die Möglichkeit eine Vertragsänderung vorzuschlagen, um eine neue Gleichwertigkeit der Leistungen zu vereinbaren. In diesem Zusammenhang bietet unsere Kanzlei Beratung und Unterstützung für:

• die Verhandlung, Prüfung und Abfassung der Vertragsbedingungen, die für unsere Mandanten vorteilhaft sind. Wir versuchen mit der anderen Vertragspartei eine außergerichtliche Übereinkunft zu treffen.
• • Scheitert eine gütliche Lösung wird der Gerichtsweg beschritten.

Alle nicht in Spanien gebietsansässige Personen (Nicht-Residente), die Immobilien in Spanien besitzen, müssen in Spanien bestimmte Steuern zahlen. Viele Nicht-Residente Eigentümer gehen davon aus, dass sie nur die Gemeindesteuer (IBI) und Müllabfuhrgebühr der Gemeinde zahlen müssen. Diese Annahme ist jedoch falsch, denn Nicht-Residente müssen die im Nachfolgenden aufgeführten Steuern an den spanischen Staat zahlen. Unsere Mandanten können uns mit der jährlichen Anfertigung und Einreichung der entsprechenden Steuererklärungen beauftragen. Somit müssen sie sich nicht jedes Jahr mit der Einreichung dieser Steuererklärungen befassen und wir erledigen alle erforderlichen Schritte für sie.

LISTE DER STEUERN, DIE VON NICHT-ANSÄSSIGEN BÜRGERN IN SPANIEN ZU ZAHLEN SIND, DIE IMMOBILIEN UND BEWEGLICHES EIGENTUM AUF DEN KANARISCHEN INSELN BESITZEN

1. URBAN-BEITRAG (IBI): Immobiliensteuer (IBI), die für jede Immobilie in jeder Gemeinde festgelegt wird. Sie muss zweimal jährlich, im Frühjahr und im Herbst des laufenden Jahres, bezahlt werden und kann direkt an das jeweilige Rathaus oder per Lastschrift bezahlt werden. Beim Kauf ist es wichtig, die Änderung im Kataster durch das Mod. 901 vorzunehmen. Es ist auch zu beachten, dass der Besitz zweimal jährlich eine Gebühr für die Müllabfuhr entrichten muss. Dies kann auch per Lastschrift oder durch direkte Zahlung an das Rathaus erfolgen. Wenn es ein Fahrzeug gibt, muss die Zulassungssteuer jährlich an das Rathaus gezahlt werden, so wie die vorherigen.

GESCHÄFTSTEUER: Diese Steuer wird gezahlt, wenn der Wert der Immobilie 700.000 Euro beträgt. Diese Steuer beträgt 0,2% des in der Urkunde angegebenen Wertes oder des Katasterwertes, wenn dieser höher ist als der Wert des Kaufs. Wenn die Steuerbehörden nach dem Kauf eine Wertprüfung durchgeführt haben, gilt immer der höchste der drei Werte.

Wenn Sie Einlagenkonten oder andere wichtige Vermögenswerte besitzen, sollte dies als Vermögenswert ausgewiesen werden. Dazu sollten Sie Ihre Bank jedes Frühjahr um einen Kontoauszug für das vorangegangene Geschäftsjahr bitten.

3. EIGENTUMSSTEUER: (Steuererklärung 210): Diese Steuer beträgt 24% (19% für EU-Bürger) von 2% des Katasterwertes der Immobilie. Diese Steuer ist von den Eigentümern zu entrichten, die ihr Eigentum nicht in der touristischen Vermietung (privat) haben. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, werden Sie 19% des erzielten Einkommens versteuern, aber bedenken Sie, dass dies im Moment nicht erlaubt ist, bis das Gesetz dies regelt.

Bitte beachten Sie, dass, wenn Sie diese Steuer nicht bezahlen, beim Verkauf das Finanzamt diese Zahlung mit seiner möglichen Geldstrafe und Zinsen verlangen wird.

4. IGIC CANARIO: Mit den Mieteinnahmen müssen Sie auch 7% IGIC an die Regierung der Kanarischen Inseln zahlen. Modell 420.-

5. RESIDENZ: Mit der Beantragung einer Residenz in Spanien bedeutet dies, dass Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Spanien verlegt haben. Sie müssen daher Ihren Wohnsitz in Ihrem Herkunftsland aufgeben. Von diesem Moment an müssen Sie also die Steuer auf Ihr gesamtes weltweites Einkommen in Spanien zahlen. Sie müssen Ihre Bank unverzüglich darüber informieren, dass Sie die Residenz beantragt haben, da sonst Ihr spanisches Konto auf unbestimmte Zeit gesperrt werden kann.

Die Steuern werden immer im folgenden Jahr vor Ende Juni oder möglicherweise vor Ende des Jahres bezahlt, dies hängt davon ab, um welche Steuer es sich handelt. Wir bieten Ihnen Informationen und persönliche Beratung.

Jeder Nicht-Residente in Spanien benötigt einen Steuervertreter, Artikel 46.1 des spanischen Steuergesetzes.

Im Gesetz 14/2013 vom 27. September heißt es: „Nichtansässige Ausländer, die beabsichtigen, in das spanische Hoheitsgebiet einzureisen, um eine bedeutende Kapitalinvestition zu tätigen, können ein Aufenthaltsvisum oder gegebenenfalls ein Aufenthaltsvisum für Investoren beantragen.

Bedingungen für die Beantragung der “Golden Visa”

• Investitionen in öffentliche Schulden im Wert von mindestens zwei Millionen Euro (2.000.000 ‚).
• Investitionen in Bankeinlagen bei spanischen Institutionen oder in Aktien spanischer Unternehmen im Wert von mindestens einer Million Euro (‚1.000.000).
• Kauf von Immobilien in Spanien mit einer Investition von mehr als 500.000
• Durchführung von Geschäftsprojekten in Spanien. Sie müssen als von allgemeinem Interesse angesehen und anerkannt werden.

Vorteile bei der Erlangung eines Wohnsitzes in Spanien:

• Einreise nach Spanien ohne Aufenthaltsvisum
• Leben und Arbeiten in Spanien
• Reisen in der EU – visafreier Schengen-Raum
• Ihre Familie nach Spanien bringen können
• Zugang zum Daueraufenthalt (nach 5 Jahren und in Übereinstimmung mit der geltenden Gesetzgebung)
• Zugang zur spanischen NATIONALITÄT (nach 6 Jahren und in Übereinstimmung mit der geltenden Gesetzgebung)
• Gesche hat Erfahrung mit diesem Verfahren und kann Sie beraten und Ihnen helfen, Ihre Aufenthaltsgenehmigung in Spanien zu erhalten. Die Beratung umfasst alle Aspekte, von der Untersuchung der optimalen Investition, die getätigt werden soll, über andere Schritte wie die Eröffnung eines Bankkontos, bis hin zum Prozess der Erlangung der Aufenthaltsgenehmigung selbst.

Beantragung der Steuernummer (N.I.E.) für natürliche Personen und für Unternehmen (C.I.F.), die nicht in Spanien gebietsansässig sind.

Berechnung und Festsetzung des Vermögensgewinns aufgrund von Immobilienveräußerungen sowie sonstige mit der Übertragungs- und gemeindlichen Wertzuwachssteuer zusammenhängende Formalitäten.

Berechnung der Erbschaftssteuer und Anfertigung der entsprechenden Erbschaftssteuererklärung

Beratung bei der Suche von Immobilienangeboten – Investmentfonds – Verhandlungen

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung und unserem breiten Netzwerk von Kontakten und Beziehungen beraten wir unsere Mandanten bei der Suche nach den besten Investitionsmöglichkeiten je nach Interesse. Wir wickeln den gesamten Investitionsvorgang ab, indem wir mit dem Verkäufer in Kontakt treten und die besten Kaufbedingungen aushandeln. Nach Wunsch bieten wir ebenfalls Beratung über Finanzierungsmöglichkeiten und beantragen sie im Namen unserer Kunden.